Nieruchomości inwestycyjne wyceniane w wartości rynkowej. Jakie są korzyści i zagrożenia z zastosowania takiej metody wyceny nieruchomości?
Ustawa o rachunkowości w art. 28 ust. 1 a) umożliwia wycenę nieruchomości zaklasyfikowanych do inwestycji za pomocą dwóch metod:
- w cenie nabycia (koszcie wytworzenia) powiększonej o koszt ulepszenia i pomniejszonej o odpisy amortyzacyjne oraz odpisy z tytułu utraty wartości, a więc według zasad przewidzianych dla środków trwałych (pomijamy wymienioną w ustawie wycenę w wartości przeszacowanej – po aktualizacji wyceny środków trwałych),
lub:
- w cenie rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej, przy czym skutki aktualizacji wyceny nieruchomości zaliczonych do inwestycji odnosi się do kosztów lub przychodów pośrednio związanych z działalnością operacyjną jednostki (pozostałych kosztów i przychodów operacyjnych). Warto przy tym przypomnieć, iż zgodnie z art. 28a ustawy o rachunkowości wyceny aktywów według wartości godziwej nie mogą stosować jednostki mikro (w rozumieniu ustawy o rachunkowości).
Wycena w wartości rynkowej – czy wyłącznie korzyści?
Zwolennicy wyceny nieruchomości inwestycyjnych w cenie (wartości) rynkowej lub inaczej ustalonej wartości godziwej za koronny argument uzasadniający stosowanie takiej wyceny uważają, że umożliwia ona urealnienie obrazu majątku jednostki posiadającej takie inwestycje, co pozwala inwestorom czy udziałowcom ocenić efekty gospodarcze, jakie inwestycje te przynoszą. Argument ten jest słuszny, ale tylko wtedy, gdy wartość takiej nieruchomości jest znacząca w stosunku do ogółu aktywów (np. jedna istotna majątkowo nieruchomość lub kilka mają łącznie znaczący udział w sumie aktywów). W przypadku gdy pojedyncza inwestycja nie stanowi ważącego odsetka majątku jednostki, wycena w wartości godziwej nie przyczyni się do istotnego urealnienia wartości majątku, a jednostka będzie musiała ponieść, często niemałe, koszty związane z wyceną.
Wykazywanie nieruchomości zaliczonych do inwestycji w wartości rynkowej na pewno zwiększa elastyczność wyceny tych obiektów przez jednostki, które zdecydowały się na przyjęcie takiej metody wyceny. Umożliwia ona wycenę nieruchomości powyżej jej wartości księgowej – a tym samym odzwierciedlenie w księgach rachunkowych aktualnej wartości rynkowej inwestycji[1]. W przypadku kiedy na skutek aktualizacji wyceny zostanie wykazany zysk, wpływa on na bieżący wynik finansowy w postaci pozostałych przychodów operacyjnych. Zysk taki podlega podziałowi zgodnie z ogólnymi przepisami dotyczącymi dysponowania zyskiem przez właścicieli jednostki (pozostawienie do dyspozycji wspólników lub przesunięcie na kapitał zapasowy bądź rezerwowy), mimo że nie towarzyszy mu dopływ środków pieniężnych lub wzrost wymagających zapłaty należności.
Z wyceną w wartości rynkowej wiążą się także zagrożenia. Należą do nich:
- ryzyko niestabilności wyniku finansowego – przy znacznych wahaniach cen wywołanych inflacją/deflacją, koniunkturą/dekoniunkturą ogólną lub na rynku nieruchomości, zarówno inwestorzy jak i udziałowcy powinni uwzględniać przy analizie wyników finansowych wpływ aktualizacji wartości inwestycji na sprawozdanie finansowe,
- ryzyko wyboru niewłaściwej techniki wyceny danej nieruchomości (w tym przyjętych założeń i innych kluczowych parametrów); przyjęcie niewłaściwych zasad może prowadzić do zafałszowania wyceny oraz wyniku finansowego,
- okoliczność że ustalona wartość, także przez rzeczoznawcę, nie przestaje być szacunkiem, a więc pewnym przybliżeniem; z reguły zachodzi różnica pomiędzy ustaloną szacunkowo wartością a realną ceną sprzedaży, przy czym cena zrealizowanej sprzedaży jest zazwyczaj niższa; tak naprawdę wartość oszacowana jest ceną ofertową, która w drodze negocjacji ceny (i rabatów) realizuje się jako cena sprzedaży (różnica nie wynika zatem tylko z kosztów sprzedaży),
- koszty i złożoność wyceny – przeważnie jednostki nie są w stanie własnymi siłami ustalić wartość rynkową; konieczne jest zatrudnienie rzeczoznawcy majątkowego, z czym wiążą się dodatkowe koszty,
- zwiększenie różnic między dochodem podatkowym a wynikiem brutto, konieczność uwzględnienia przez jednostki – osoby prawne – odroczonego podatku dochodowego, a przez spółki osobowe – statystycznego przekształcenia wyniku finansowego w dochód podatkowy,
- w przypadku sprawozdań finansowych jednostek podlegających obowiązkowi badaniu przez biegłych rewidentów, wycena inwestycji w nieruchomości w wartości rynkowej powoduje zwiększone zaangażowanie kierownictwa jednostki w badanie z uwagi na konieczność uzasadnienia biegłemu rewidentowi poprawności przyjętych założeń oraz zasadności wyceny.
Dlatego wybór sposobu wyceny inwestycji w nieruchomości powinien być poprzedzony analizą, czy jest on odpowiedni do specyfiki danej jednostki i jej nieruchomości, a korzyści przeważają nad zagrożeniami.
[1] Na marginesie: jeśli za wzorzec przyjąć rozwiązania MSR 40, to przy przekwalifikowaniu ze środków trwałych do inwestycji nieruchomości, różnica między jej wartością rynkową a niższą ceną nabycia zostałaby ujęta na kapitale z aktualizacji wyceny a nie w wyniku finansowym. Na wynik trafia dopiero z chwilą sprzedaży nieruchomości.